Najem okazjonalny

Notariusz Gdańsk

Najem okazjonalny jest instytucją chroniącą prawo własności wynajmującego. Przez umowę najmu okazjonalnego rozumiemy umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Właściciel domu lub lokalu mieszkalnego, który zawarł umowę najmu okazjonalnego, może w łatwy sposób pozbyć się uciążliwego lokatora. Co prawda umowa najmu okazjonalnego nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego, jednak zabezpieczeniem dla właściciela opuszczenia lokalu przez najemcę jest oświadczenie złożone przez najemcę o poddaniu się egzekucji.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny pomaga właścicielom mieszkań chronić swoje prawa. W jaki sposób umowa najmu okazjonalnego może pomóc w walce z nieuczciwymi najemcami? Jakich dodatkowych formalności wymaga jej zawarcie?

Najem okazjonalny to rozwiązanie prawne przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Choć procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy, warto zastanowić się nad takim rozwiązaniem i oszczędzić sobie niepotrzebnych komplikacji oraz ryzyka kosztownego i ciągnącego się przez długie miesiące procesu eksmisyjnego.

Najem okazjonalny – co to jest?

Najem okazjonalny to szczególny typ najmu nieruchomości mieszkaniowej. Umowa najmu okazjonalnego posiada identyczną moc prawną, co standardowa, poprawnie napisana umowa najmu. Posiada jednak jedną, bardzo istotną zaletę dla właścicieli domów i mieszkań: możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy.

Tryb wynajmu okazjonalnego łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (składanego na podstawie aktu notarialnego). W ten sposób, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu).

Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny przysługuje wyłącznie właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że z takiej możliwości nie mogą skorzystać właściciele lokali usługowych. Na zasadach najmu okazjonalnego niemożliwy jest również podnajem nieruchomości lub jej części.

11 września 2017 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nowymi przepisami umowy najmu okazjonalnego mogą dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego, a więc nie mogą ich zawierać firmy czy osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej.

Umowa najmu okazjonalnego – warunki zawarcia

Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca powinien:

dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym
wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu;
dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.
Dodatkowo, wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela) w okresie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Ten obowiązek nie dotyczy podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym.

Jeśli którekolwiek z powyższych wymagań nie zostanie spełnione, umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i tym samym w świetle prawa będzie uznawana za zwykłą umowę najmu, bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora.

W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony. Nie może on jednak przekraczać 10 lat.

Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji. Wpłata ta jest formą zabezpieczenia, służy pokryciu należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu. Jeśli najemca nie wywiązuje się z obowiązków, a przede wszystkim nie płaci czynszu, wynajmujący może wszcząć egzekucję, a środki z kaucji będą pokrywać jej koszty. Kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jest to opłata podlegająca pełnemu zwrotowi w przypadku, gdy mieszkanie i jego wyposażenie zostało oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym (ale wynikającym z normalnego użytkowania) w stosunku do dnia podpisania umowy najmu.

To jednak nieprawda – wciąż obowiązują tu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Zgodnie z nimi najem okazjonalny może zostać wypowiedziany:

Jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku.
Kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Kiedy bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.

Oprócz powyższych sytuacji, najem okazjonalny dodatkowo dopuszcza jeszcze jeden powód eksmisji: kiedy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania i/lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.

Eksmisja lokatora – umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu.

Co zrobić, jeśli po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu (zakładając, że upłynął zapisany w niej termin wypowiedzenia), najemca nie chce opuścić mieszkania? Z problematycznymi lokatorami można poradzić sobie w trzech krokach:

Właściciel wręcza lub wysyła najemcy żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, liczonych od daty doręczenia żądania. Koniecznie musi również uzyskać potwierdzenie doręczenia.
Jeśli nie przyniosło to skutku, a najemca wciąż przebywa w mieszkaniu, właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy podpisywaniu umowy. Taki wniosek powinien zawierać również kopię wysłanego najemcy żądania opróżnienia lokalu (wraz z potwierdzeniem jego doręczenia) oraz potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym.
Po rozpatrzeniu kompletnego wniosku sąd uruchomi przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.
W ten sposób właściciel, który podpisał umowę najmu okazjonalnego może uniknąć długotrwałego procesu eksmisyjnego i związanych z nim kosztów. Zgodnie z przepisami, najem okazjonalny częściowo znosi także konieczność zastosowania ochrony praw lokatorów – m.in. dotyczących eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego.

Podatki przy najmie okazjonalnym

Ryczałt

Rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5% od uzyskanych przychodów z najmu. Jeżeli właściciel zdecyduje się na rozliczenie najmu w takiej formie, konieczna będzie kolejna wizyta w urzędzie skarbowym – aby pisemnie powiadomić naczelnika urzędu o wyborze metody opodatkowania. W zależności od tego, czy właściciel mieszkania wynajmuje je po raz pierwszy, czy kontynuuje najem, inny będzie termin złożenia takiego oświadczenia.

W przypadku pierwszego wynajmu, informacja powinna trafić do urzędu najpóźniej do 20. dnia miesiąca, w którym właściciel osiągnął pierwszy przychód z najmu (lub, jeżeli tym miesiącem jest grudzień – do końca roku). Jeśli najem jest kontynuowany, oświadczenie o przejściu z zasad ogólnych na podatek ryczałtowy trzeba złożyć nie później niż do 20 stycznia. Trzeba jednak pamiętać o tym, że po złożeniu takiego oświadczenia zmiana formy rozliczania nastąpi dopiero od następnego roku kalendarzowego.

Podatek na zasadach ogólnych

Jeśli właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub spóźni się ze złożeniem stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych.

W tym przypadku stawka rozciąga się na skali 12% lub 32% całkowitego dochodu (obejmującego także dochód z innych źródeł). To najbardziej opłacalny wybór dla właścicieli mieszkań, którzy przeprowadzali remont – można wtedy wliczyć go do kosztów uzyskania przychodu.

Najem instytucjonalny

Umowa najmu instytucjonalnego została uregulowana w dwóch ustawach. Pierwszą jest ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wprowadziła ten termin. Drugim aktem prawnym, w którym znajduje się definicja najmu instytucjonalnego, jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Mimo że rozproszone przepisy nie sprzyjają wykorzystaniu instytucji najmu instytucjonalnego, to jednak dla właścicieli umowa najmu instytucjonalnego jest rozwiązaniem szczególnie korzystnym – ułatwia eksmisję lokatora, gdy ten nie płaci czynszu.

Dla kogo jest najem instytucjonalny? To rozwiązanie, z którego może skorzystać konkretna grupa właścicieli nieruchomości. Są to: osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

W ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości przewidziana została też umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. To szczególny typ najmu instytucjonalnego. Umowa tego rodzaju obejmuje dwa zobowiązania – najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego, oraz właściciela do przeniesienia na najemcę prawa własności tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu, po zapłacie ceny za lokal.

Na czym polega najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny lokalu w lepszym stopniu niż standardowa umowa najmu zabezpiecza interesy właściciela i lokatora. To jeden z powodów, dla których warto zainteresować się tym rozwiązaniem.
Elementy charakterystyczne dla najmu instytucjonalnego to:

Zawarcie umowy na czas oznaczony. Jednocześnie to strony umowy decydują o tym, jak długo będzie trwał stosunek najmu.
Konieczność dołączenia do umowy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu nie musi zostać wskazany adres, pod który lokator zostanie eksmitowany.
Ustawowo uregulowane warunki najmu. Dotyczy to m.in. wysokości i sposobu postępowania z kaucją – nie może ona przekraczać równowartości sześciomiesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi, ale gdyby lokator nie płacił, to właściciel może potrącić z niej przysługującą mu należność

Najem instytucjonalny a okazjonalny – różnice

Główne różnice między najmem instytucjonalnym a okazjonalnym to:

Okres zawarcia umowy. Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta maksymalnie na 10 lat, podczas gdy w umowie najmu instytucjonalnego górna granica okresu nie występuje – strony mają dowolność w jego wyznaczeniu.
Strony umowy. W umowie najmu instytucjonalnego właściciel mieszkania prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Z kolei najem okazjonalny można traktować jako odpowiednik dedykowany osobom wynajmującym lokale, które działają jako osoby fizyczne.
Konieczność zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego. W przypadku najmu okazjonalnego umowa musi zostać bezwzględnie zgłoszona do urzędu skarbowego, bo inaczej traktuje się ją jako standardową umowę. Ten wymóg nie obowiązuje przy umowie najmu instytucjonalnego.
Dla najemców istotną różnicą jest też konstrukcja oświadczenia o poddaniu się egzekucji. W przypadku najmu okazjonalnego lokator musi wskazać adresu lokalu, do którego będzie mógł zostać eksmitowany. To rodzi trudności, ponieważ wielu najemców nie posiada własnej nieruchomości. W przypadku najmu instytucjonalnego brak takiego obowiązku.

Najem okazjonalny

Notariusz Gdańsk