Najem okazjonalny jest instytucją chroniącą prawo własności wynajmującego. Przez umowę najmu okazjonalnego rozumiemy umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Właściciel domu lub lokalu mieszkalnego, który zawarł umowę najmu okazjonalnego, może w łatwy sposób pozbyć się uciążliwego lokatora. Co prawda umowa najmu okazjonalnego nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego, jednak zabezpieczeniem dla właściciela opuszczenia lokalu przez najemcę jest oświadczenie złożone przez najemcę o poddaniu się egzekucji.
Najem okazjonalny pomaga właścicielom mieszkań chronić swoje prawa. W jaki sposób umowa najmu okazjonalnego może pomóc w walce z nieuczciwymi najemcami? Jakich dodatkowych formalności wymaga jej zawarcie?
Najem okazjonalny to rozwiązanie prawne przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Choć procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy, warto zastanowić się nad takim rozwiązaniem i oszczędzić sobie niepotrzebnych komplikacji oraz ryzyka kosztownego i ciągnącego się przez długie miesiące procesu eksmisyjnego.
Najem okazjonalny – co to jest?
Najem okazjonalny to szczególny typ najmu nieruchomości mieszkaniowej. Umowa najmu okazjonalnego posiada identyczną moc prawną, co standardowa, poprawnie napisana umowa najmu. Posiada jednak jedną, bardzo istotną zaletę dla właścicieli domów i mieszkań: możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy.
Tryb wynajmu okazjonalnego łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (składanego na podstawie aktu notarialnego). W ten sposób, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu).
Najem okazjonalny przysługuje wyłącznie właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że z takiej możliwości nie mogą skorzystać właściciele lokali usługowych. Na zasadach najmu okazjonalnego niemożliwy jest również podnajem nieruchomości lub jej części.
11 września 2017 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nowymi przepisami umowy najmu okazjonalnego mogą dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego, a więc nie mogą ich zawierać firmy czy osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej.
Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca powinien:
Na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym.
Jeśli którekolwiek z powyższych wymagań nie zostanie spełnione, umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i tym samym w świetle prawa będzie uznawana za zwykłą umowę najmu, bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora.
W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony. Nie może on jednak przekraczać 10 lat.
Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji. Wpłata ta jest formą zabezpieczenia, służy pokryciu należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu. Jeśli najemca nie wywiązuje się z obowiązków, a przede wszystkim nie płaci czynszu, wynajmujący może wszcząć egzekucję, a środki z kaucji będą pokrywać jej koszty. Kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jest to opłata podlegająca pełnemu zwrotowi w przypadku, gdy mieszkanie i jego wyposażenie zostało oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym (ale wynikającym z normalnego użytkowania) w stosunku do dnia podpisania umowy najmu.
To jednak nieprawda – wciąż obowiązują tu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Zgodnie z nimi najem okazjonalny może zostać wypowiedziany:
Oprócz powyższych sytuacji, najem okazjonalny dodatkowo dopuszcza jeszcze jeden powód eksmisji: kiedy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania i/lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.
Eksmisja lokatora – umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu.
Co zrobić, jeśli po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu (zakładając, że upłynął zapisany w niej termin wypowiedzenia), najemca nie chce opuścić mieszkania? Z problematycznymi lokatorami można poradzić sobie w trzech krokach:
Rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5% od uzyskanych przychodów z najmu. Jeżeli właściciel zdecyduje się na rozliczenie najmu w takiej formie, konieczna będzie kolejna wizyta w urzędzie skarbowym – aby pisemnie powiadomić naczelnika urzędu o wyborze metody opodatkowania. W zależności od tego, czy właściciel mieszkania wynajmuje je po raz pierwszy, czy kontynuuje najem, inny będzie termin złożenia takiego oświadczenia.
W przypadku pierwszego wynajmu, informacja powinna trafić do urzędu najpóźniej do 20. dnia miesiąca, w którym właściciel osiągnął pierwszy przychód z najmu (lub, jeżeli tym miesiącem jest grudzień – do końca roku). Jeśli najem jest kontynuowany, oświadczenie o przejściu z zasad ogólnych na podatek ryczałtowy trzeba złożyć nie później niż do 20 stycznia. Trzeba jednak pamiętać o tym, że po złożeniu takiego oświadczenia zmiana formy rozliczania nastąpi dopiero od następnego roku kalendarzowego.
Jeśli właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub spóźni się ze złożeniem stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych.
W tym przypadku stawka rozciąga się na skali 12% lub 32% całkowitego dochodu (obejmującego także dochód z innych źródeł). To najbardziej opłacalny wybór dla właścicieli mieszkań, którzy przeprowadzali remont – można wtedy wliczyć go do kosztów uzyskania przychodu.
Umowa najmu instytucjonalnego została uregulowana w dwóch ustawach. Pierwszą jest ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wprowadziła ten termin. Drugim aktem prawnym, w którym znajduje się definicja najmu instytucjonalnego, jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Mimo że rozproszone przepisy nie sprzyjają wykorzystaniu instytucji najmu instytucjonalnego, to jednak dla właścicieli umowa najmu instytucjonalnego jest rozwiązaniem szczególnie korzystnym – ułatwia eksmisję lokatora, gdy ten nie płaci czynszu.
Dla kogo jest najem instytucjonalny? To rozwiązanie, z którego może skorzystać konkretna grupa właścicieli nieruchomości. Są to: osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.
W ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości przewidziana została też umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. To szczególny typ najmu instytucjonalnego. Umowa tego rodzaju obejmuje dwa zobowiązania – najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego, oraz właściciela do przeniesienia na najemcę prawa własności tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu, po zapłacie ceny za lokal.
Na czym polega najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny lokalu w lepszym stopniu niż standardowa umowa najmu zabezpiecza interesy właściciela i lokatora. To jeden z powodów, dla których warto zainteresować się tym rozwiązaniem.
Elementy charakterystyczne dla najmu instytucjonalnego to:
Główne różnice między najmem instytucjonalnym a okazjonalnym to:
Masz wątpliwości co do umowy lub załączników? Pomożemy przygotować komplet dokumentów i wyjaśnimy procedurę krok po kroku. Umów się na konsultację.
Notariusz Gdańsk:
Kancelaria notarialna oferuje pełen wachlarz czynności notarialnych, określonych w ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
Kancelaria Notarialna
Arkadiusz Skłucki, Piotr Prorok – Spółka Cywilna
ul. Piwna 61/63
Gdańsk 80-831